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Aktuelles

NRW erhöht Grunderwerbssteuer

Nordrhein Westfalen steht eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer (NRW) bevor. Auf Beschluss des Landtages soll am 1. Oktober 2011 die Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent auf fünf Prozent erhöht werden, so ein Bericht der „Financial Times“ Deutschland vom 27. Juli 2011. Das größte Bundesland folgt in der Grunderwerbssteuer somit den Vorreitern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Saarland und Sachsen Anhalt.

Länder erhöhen Grunderwerbssteuer

Ein Gesetzentwurf der Mainzer Landesregierung vom 21. Juni 2011 sieht vor, dass die Grunderwerbssteuer in Rheinland-Pfalz zum 1. März von 3,5 Prozent auf fünf Prozent steigen soll. Dies habe die Mainzer Landesregierung am 21. Juni 2011 beschlossen, teilte das dortige Finanzministerium mit.

Im Saarland zeigt die Eckdatenplanungen für den Landeshaushalt 2012 eine ähnliche Entwicklung. Die Grunderwerbssteuer soll von derzeit vier Prozent zum Jahresbeginn 2012 auf 4,5 Prozent steigen. Ein Jahr später soll, wie die Immobilien Zeitung in der Ausgabe vom 22. Juni 2011 berichtet, die Grunderwerbssteuer sogar auf fünf Prozent steigen.

Auch in Nordrhein-Westfalen sieht die rot-grüne Landesregierung laut Bericht des Handelsblattes vom 28. Juni 2011 eine Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 3,5 auf fünf Prozent zum 1. Oktober 2011 vor.

Der Berliner Finanzsenator, Ulrich Nußbaum (parteilos), erwägt die Anhebung der Grunderwerbssteuer von 4,5 auf fünf Prozent nach der Wahl, wie die Welt vom 24. Juni 2011 mitteilte. Die Steuersätze der Grunderwerbssteuer werden von den Ländern autonom bestimmt und der Satz beträgt im Bundesdurchschnitt vier Prozent.

Vermietung und Co. als Prüfungsschwerpunkte der Finanzämter

Die Finanzverwaltung prüft Steuererklärungen in der Regel nur noch stichprobenartig in zwei Schritten. Im ersten Schritt wird das bisherige Steuerverhalten des Steuerzahlers überprüft. In einem zweiten Schritt sieht die Finanzverwaltung die Erklärung nach objektiven Kriterien durch, die in den verschiedenen steuerlichen Schwerpunkten liegen. Risikobereiche und zu prüfende Felder bestimmt das Finanzamt.

Für die Veröffentlichung der verschiedenen Risikobereiche und Prüffelder der Finanzämter ihres Bezirkes ist die Oberfinanzdirektion Münster zuständig. Daraus resultiert, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 39,21 der aufgeführten Finanzämter als Risikobereiche betrachtet werden.

Besondere Beachtung finden dabei folgende Bereiche:

  • Erstmalige Vermietung
  • Vermietung und Verpachtung (gesamt)
  • hoher Erhaltungsaufwand
  • Ferienwohnungen
  • Kostenverlagerungen
  • teilentgeltliche Überlassung
  • Liebhaberei
  • anschaffungsnaher Aufwand
  • Umlagen

Beispiel Ruhrgebiet

Die Urbanisierung der Städte schreitet voran

Aufgrund zunehmender Urbanisierung wird Wohnraum in den Stadtzentren immer rarer. Über 70 Prozent der europäischen Bevölkerung lebt heute in urbanen Zentren und bis zum Jahr 2050 werden es Schätzungen zufolge rund 85 Prozent sein.

Mit seinen über fünf Millionen Einwohnern ist das Ruhrgebiet der größte Ballungsraum Deutschlands und der fünftgrößte Europas. Es ist beispielhaft für Städtewanderung anzusehen. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig. Vor allem aufgrund der besseren Arbeitsplatzsituation der Städte gegenüber den ländlichen Gebieten steigt die sogenannte Landflucht mit wachsendem Gefälle.
Industrie und Dienstleistungsgewerbe sind in den Städten stärker vertreten, sodass die städtischen Löhne im Durchschnitt über denen der ländlichen liegen. Der demographische Wandel schreitet voran und das Bedürfnis nach einer guten Infrastruktur wird artikuliert. Städte haben meist eine deutlich bessere Vernetzung des öffentlichen Nahverkehrs und sind somit attraktiver für ältere und benachteiligte Bürger. Doch auch die medizinische Versorgung steht im Kontext der Urbanisierung. Große Kliniken und eine gute Auswahl an Fachärzten sind nur in Ballungsgebieten wie dem Ruhrgebiet vorzufinden. Sogar innerhalb der urbanen Gebiete sind Veränderungen festzustellen. Während in den vergangen Jahrzehnten die Vorstadtgebiete bevorzugt wurden, hat sich diese Nachfrage mittlerweile eher in Richtung Stadtzentren verschoben.
Hohe Benzinpreise und die Errichtung von Mautzonen lassen die Wohnungsgesuche in den Stadtkernen deutlich ansteigen.

Urbanisierung bedeutet die Verknappung von Wohnraum. Diesen trotzdem bezahlbar zu machen, dürfte eine der großen Aufgaben für die Zukunft Deutschlands werden.

Inflation wächst

Hohe Inflationsrate als Chance für Arbeitnehmer

Die Inflationsrate für den kommenden Winter 2010 wird laut „Handelsblatt-RBS Live Index“ auf über zwei Prozent ansteigen. Dies kalkulierte die britische Bank RBS und machte sogleich auf noch höhere Schätzungen für das Jahr 2011 in der Eurozone aufmerksam.
Ein plötzlicher Anstieg dieses Indexes kann auf die gestiegenen Rohstoffpreise und die Steuererhöhungen zurückgeführt werden. Auf längere Sicht gesehen werden zudem die steigenden Lebensmittelpreise einen Katalysator für die Inflation in Deutschland darstellen.

Paradox: Wegen des momentanen Wirtschaftswachstums werden in Zukunft die Arbeitnehmerlöhne ansteigen, was wiederum eine negative Auswirkung auf die Inflationsrate haben wird. Die deutschen Gewerkschaften haben nun die Möglichkeit die stagnierenden Löhne durch neue Tarifverhandlungen wieder ansteigen zu lassen.

Kündigung auch ohne Mietrückstand möglich

Kündigungen des Mietverhältnisses aufgrund von falschen Angaben in der Mieterselbstauskunft sind auch ohne Mietrückstand zulässig für den Vermieter.

Dies bestätigte das Landesgericht München in einem Urteil vom 25.03.2009. Der Vermieter müsse über einen eventuellen Mietausfall im vorhinaus Bescheid wissen, um geeignete Schutzmaßnahmen ergreifen zu können. Falschangaben in der Mieterselbstauskunft würden eine solche Planung unmöglich machen, ganz gleich, ob sich der Vermieter nun tatsächlich im Mietrückstand befinde oder nicht.

Unterschlagen der Mietkaution ist strafbar

Die Selbstverwendung von geleisteten Mietkautionen ist für den Vermieter strafbar. Vermieter, die eine Mietkaution nicht anlegen sondern unterschlagen, müssen mit einer Strafe von 50 Tagessätzen rechnen.
Dies besagt das Amtsgericht Öhringen in einem Strafbefehl vom 19.10.2009.

Anrechenbarkeit von Außenflächen als Wohnfläche

Berechnung von Außenflächen als Wohnfläche
Klarstellende Entscheidung des BGH, VIII. Zivilsenat, vom 22.04.2009

Der VIII. Zivilsenat hat mit seiner Entscheidung zu den Grenzen der anteiligen Anrechnung der zu Wohnraum gehörenden Außenflächen grundsätzlich einen großzügigen Spielraum für Vermieter bestätigt.

Die Höhe der Anteilsberechnung von Außenflächen - Terrassen, Balkone, Loggien, Dachterrassen – hat in der Vergangenheit bereits zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten geführt, da sich bereits bei einer Abweichung um 10 % Mietminderungsansprüche ergeben können. Streitgegenstand bildeten die unterschiedlichen Auffassungen von Vermietern und Mietern hinsichtlich des anrechenbaren Anteils dieser Außenfläche zur Wohnfläche. Hier unterscheiden sich auch die Grenzen gem. der II. BV sowie der WoFlV mit bis zu 50 % Anrechnungsmöglichkeit und der DIN 283 mit lediglich 25 %.

Der BGH stellt in seiner Urteilsbegründung klar, dass die II. BV dem Vermieter durchaus einen Spielraum für die Höhe der anteiligen Anrechnung von Außenflächen einräumt. So ist eine Wohnflächenberechnung, die Außenflächen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 der II. BV mit 50 % berücksichtigt, grundsätzlich zulässig. Mit dieser Entscheidung des BGH können viele Mietminderungen und die sich daraus ergebenden Rechtsstreitigkeiten bereits im Vorfeld vermieden werden.

In der Urteilsbegründung wird ergänzend auf Ausnahmeregelungen hingewiesen. So ist eine zwischen Mieter und Vermieter getroffene abweichende vertragliche Regelung vorrangig zu berücksichtigen. Liegt eine solche individuelle Regelung nicht vor, kann der Rahmen der Anteilsberechnung auch durch abweichende ortsübliche Verkehrssitte eingeschränkt werden.

Abschließender Hinweis: Vorstehender Artikel dient lediglich Informationszwecken. Für rechtsverbindliche Entscheidungen kann diese Urteilszusammenfassung nicht zugrunde gelegt werden. Wir verweisen an dieser Stelle auf fachkundige Rechtsberatungen.

Heizkostenabrechnung bei Einrohr-Heizungsanlagen

Modifiziertes Verfahren erhöht die Verteilungsgerechtigkeit

Jährliche Kosten für Raumheizung von über 20 €/m² sind keine Seltenheit und weisen im Regelfall auf einen Nutzer mit hohem Wärmebedarf hin. Vor dem Hintergrund ständig steigender Kosten für Primärenergie neigt dieser Verbrauchertyp entweder dazu, sich mit derart hohen Heizkosten abzufinden, oder aber er verweigert die geforderte Nachzahlung mit dem Hinweis, die Heizkostenverteiler zählten nicht ordnungsgemäß.
Bei genauer Betrachtung der abrechnungstechnischen Sachverhalte fällt jedoch auf, dass hohe Heizkosten vielfach bei Heizungsanlagen auftreten, die nach dem Einrohrprinzip aufgebaut sind.

Im Gegensatz zur klassischen Zweirohrheizung sind bei dem Einrohrheizsystem die Heizkörper in Reihe geschaltet und werden über eine Ringleitung mit Heizwasser versorgt (waagerechte Verteilung). Selbst bei abgestelltem Heizkörper fließt das Heizwasser anlagenbedingt mit einem hohen Massenstrom durch die Ringleitung. Bei der Ausführungsart mit waagerechter Verteilung sind die häufig nur mäßig gedämmten Heizungsrohre im Estrich verlegt und verursachen damit eine zusätzliche Wärmeabgab, die ähnlich einer Fußbodenheizung wirkt. Vielfach verdeutlicht dies erst ein Wärmebild.

Die Wärmeabgabe über die im Boden verlegten Heizungsrohre (Rohrwärmeabgabe) wird jedoch nicht über die Heizkostenverteiler erfasst. Bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung entsteht das Problem dadurch, dass die angefallenen Kosten auf zu wenige Verbrauchseinheiten verteilt werden. Dadurch kann der Preis pro Einheit enorm ansteigen und zu hohen Kostenspreizungen bei den einzelnen Nutzern führen. Als Folge hieraus heizen Nutzer mit einem niedrigen thermischen Bedarf ihre Wohnung im Extremfall ausschließlich über die Rohrwärme, so dass deren Heizkostenverteiler keine Verbrauchseinheiten registrieren.
Im Gegensatz dazu müssen Nutzer mit höherem thermischen Bedarf entsprechend viel Wärme aus Heizkörpern in Anspruch nehmen. Wird die konventionelle Heizkostenabrechnung angewendet, haben Vielverbraucher einen überproportionalen Anteil an den Verbrauchskosten zu tragen. Wenigverbraucher werden dagegen entsprechend stark entlastet. Mit anderen Worten: Die in der Abrechnung ausgewiesenen Heizkosten erfahren häufig Verfälschungen, die nicht dem tatsächlichen Wärmebezug entsprechen.

Der Grad der Verfälschungen ist außer vom Verbrauchsverhalten der jeweilige Nutzer (Viel- Wenigverbraucher) auch vom Anteil der Rohrwärme an der gesamten Heizwärme der Liegenschaft abhängig. Darüber hinaus hat der Verteilschlüssel Einfluss auf die Verfälschungen. Der häufig angewendete Verteilerschlüssel 70/30 (d. h. 70% Verbrauchskosten, 30% Grundkosten) ist für die Mehrzahl der Einrohranlagen völlig ungeeignet und verstärkt die Verfälschungen.

Diese für alle beteiligten Parteien - Mieter wie Wohnungsgeber - äußerst unbefriedigende Situation, die vielfach die Parteien zu gerichtlichen Auseinandersetzungen veranlasste, kann durch die Berücksichtigung der Rohrwärme (Nutzwärme) in der Heizkostenabrechnung beseitigt werden.
Mit einem am Wärmetechnischen Institut (WTI) an der Hochschule Mannheim entwickelten und vom DIN Normenausschluss Heiz- Raumlufttechnik im März 2006 anerkannten Abrechnungsverfahren wird die Rohrwärme - gleichermaßen wie die erfasste Heizwärme - in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt. Im Gegensatz zur konventionellen Heizkostenabrechnung erfolgt damit eine wärmebezugsorientierte Verteilung der Heizkosten auf die einzelnen Mieter. Die beschriebenen Verfälschungen werden vermieten, die gesetzlichen geforderte Billigkeit der Abrechnung ist damit gegeben.

Beispiel:
Einrohrheizung waagerecht; Verteilschlüssel 70/30; Nutzertyp Vielverbraucher;
Kosten für Raumheizung 3.690,- €;
nach Korrektur 2.970,- €;
die Differenz von 720,- € erstritt sich der Nutzer vor Gericht.

Das Abrechnungsverfahren ist den Abrechnungsunternehmen bekannt, wird jedoch erst auf Veranlassung des betroffenen Liegenschaftseigentümers zur Anwendung gebracht. Die Verteilung der Heizkosten auf die Nutzer erfolgt damit entsprechend dem tatsächlichen Wärmebezug und erhöht die Verteilgerechtigkeit.

(Prof. Dr.-Ing. Stefan Faulhaber)
Quelle: Haus und Grund - Mai 2008
Weitere Informationen: www.rohrwaerme.de

Anpassung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen zum 01. Januar 2008

Berlin (boh) - Die Pauschalbeträgt für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten verändern sich im Abstand von jeweils drei Jahren um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland verändert hat. Mit dessen Bekanntgabe können jetzt diese Beträge berechnet und damit nach § 26/28 derZweiten Berechnungsverordnung (II. BV) zum 1. Januar 2008 angepasst werden.
Darauf weist der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hin. Bei der Neuberechnung der Pauschalen zugrunde legende Veränderung des Verbraucherpreisindexes ergibt sich aus folgender Berechnung:

Verbraucherpreisindex Oktober 2004 = 106,6 ( Basis 2000 = 100 ) Verbraucherpreisindex Oktober 2007 = 113,0 ( Basis 2000 = 100 ) Veränderung 6,4 Punkte

Die Veränderung des Verbraucherpreisindexes um 6,4 Punkte entspricht einer Veränderung um 6 Prozent. Dies ist der Prozentsatz, um den sich die Pauschalen zum 1. Januar 2008 verändern.

Auf dieser Basis errechnen sich - kaufmännisch gerundet - folgende ab 1. Januar 2008 höchstens ansetzbare Verwaltungs- und Instandhaltungspauschalen:

Verwaltungskosten ( § 26 II. BV )bisher ( € )neu ( € )
je Wohnung jährlich 240,37 254,79
je Garagen- oder Einstellplatz 31,35 33,23
Instandhaltungskosten ( § 28 II. BV)bisher ( € )neu ( € )
Bezugsfertig am Ende des Kalenderjahres
weniger als 22 Jahre zurückliegend
mindestens 22 Jahre zurückliegend
mindestens 32 Jahre zurückliegend

7,42
9,41
12,02

7,87
9,97
12,74
Verringerung bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme
( § 28 Abs. 2 Satz 2 II. BV )
0,21 0,22
Erhöhung bei vorhandenem Aufzug
( § 28 Abs. 2 Satz 3 II BV )
1,05 1,11
Verringerung, wenn Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen tragen
( § 28 Abs. 4 II. BV )
1,10 1,17
Ansatz für Kosten der Schönheitsreparaturen,
wenn der Vermieter sie trägt
( § 28 Abs. 4 II. BV )
8,88 9,41
Je Garagen- oder Einstellplatz
( § 28 Abs. 5 II. BV )
71,07 75,33